Die vier Säulen der Due Diligence im Pflegesektor
Ein strukturierter Prüfprozess verlangt eine präzise Trennung zwischen dem operativen Pflegebetrieb und dem Sachwert-Vermögen. Im Rahmen der Vorbereitung betrachten wir die Risikoprofile in vier Kernbereichen, um unerwartete Nachverhandlungen vor dem Notartermin auszuschließen.
1. Regulatorische und ordnungsrechtliche Prüfung (Regulatory Due Diligence)
Das größte Transaktionsrisiko liegt in der Erfüllung landesrechtlicher Vorgaben. Im Fokus steht die lückenlose Dokumentation gegenüber der zuständigen Heimaufsicht (WTG-Behörde). Geprüft werden die aktuellen Bescheide, die Erfüllung der baulichen Mindestanforderungen wie Einzelzimmerquoten sowie die Auflagen aus den letzten Prüfungen des Medizinischen Dienstes (MD). Bestehende Mängelberichte müssen vorab strategisch aufgearbeitet werden, um den Bestandsschutz der Einrichtung nicht zu gefährden.
2. Vertragliche und kapazitätsbezogene Substanz (Commercial Due Diligence)
Die wirtschaftliche Stärke des Betriebs steht und fällt mit der Rechtssicherheit der Versorgungsverträge nach § 72 SGB XI und den Leistungs- und Qualitätsvereinbarungen nach § 75 SGB XI. Wir prüfen das historische Gefüge der Pflegesatzverhandlungen mit den Kostenträgern sowie die Auslastungsquote der vergangenen drei Wirtschaftsjahre. Ein kritischer Blick gilt dem Mix aus Selbstzahlern, Sozialhilfeempfängern und den tatsächlichen Pflegegraden (Pflegegradmanagement), da dieser den Case-Mix-Index und somit die nachhaltige Rendite des Nachfolgers bestimmt.
3. Personelle Stabilität und Arbeitsrecht (Human Resources Due Diligence)
Beim Verkauf der Betreibergesellschaft greift der gesetzliche Betriebsübergang nach § 613a BGB. Die HR-Prüfung analysiert die Personalstruktur auf Basis der gesetzlich vorgeschriebenen Fachkraftquote. Ein besonderes Augenmerk liegt auf der Altersstruktur des Pflegedienstes, den bestehenden Tarifbindungen oder kirchlichen Arbeitsrechtsregelungen (AVR) sowie den Rückstellungen für Urlaubs- und Mehrarbeitskonten. Zudem wird die Abhängigkeit von Zeitarbeitsfirmen (Leiharbeit) evaluiert, da hohe Leasingkosten die operative Marge belasten.
4. Immobilien- und Substanzbewertung (Technical Due Diligence)
Parallel zum laufenden Betrieb wird das Sachwert-Vermögen im Grundbuch analysiert. Hierbei geht es um den baulichen Zustand, Brandschutzauflagen, energetische Sanierungspflichten und die langfristige Nutzbarkeit der Pflegeimmobilie. Bei Trennung von Besitz- und Betreibergesellschaft werden zudem die bestehenden Pachtverträge (Dach-und-Fach-Regelungen, Indexierungen) auf ihre Drittverwendungsfähigkeit hin untersucht.
Der lautlose Ablauf im Hintergrund
Um Unruhe im Haus zu vermeiden, wird die technische und wirtschaftliche Prüfung so organisiert, dass der tägliche Pflegebetrieb ungestört bleibt. Begehungen durch Sachverständige werden als behördliche Routineprüfungen deklariert. Alle kaufmännischen Daten werden im Vorfeld so strukturiert, dass der Prüfaufwand (Q&A-Prozess) auf ein Minimum reduziert wird.
Durch diese methodische Aufarbeitung verhindern wir, dass potenzielle Käufer in der finalen Phase den Kaufpreis aufgrund vermeintlicher Risiken in der Pflegedokumentation oder beim Denkmalschutz nachverhandeln. Wir schaffen ein solides Fundament für eine rechtssichere Übergabe.
Strategische Vorbereitung auf Chefebene
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- Persönliche E-Mail: h.k.@investora.de
Vertiefen Sie Ihr Wissen zum Transaktionsprozess:
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