Checkliste: Benötigte Informationen und Unterlagen
Für eine fundierte Wertermittlung und die anschließende Vermarktungsvorbereitung Ihrer vollstationären Einrichtung unterteilen sich die Dokumente in zwei wesentliche Kernbereiche:
1. Die Relevanz betrieblicher Kennzahlen (Das wirtschaftliche Herzstück)
Im Gegensatz zu normalen Immobilien entscheidet bei einem Pflegeheim die operative Betreibergesellschaft über den tatsächlichen Marktwert. Investoren und Banken prüfen hierbei vor allem zwei kritische Faktoren auf ihre Relevanz:
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- Pflegesatzvereinbarungen und deren Relevanz: Die aktuellen Vereinbarungen nach § 85 SGB XI mit den Kostenträgern (Pflegekassen und Sozialhilfeträger) sind das Fundament Ihrer Einnahmen. Hierzu gehören auch die gesondert ausgewiesenen Investitionskosten je Pflegegrad. Investoren analysieren diese Daten extrem genau, um zu prüfen, ob die verhandelten Sätze die aktuelle Kostenstruktur (insbesondere gestiegene Tariflöhne) decken und wann die nächste Verhandlungsrunde ansteht.
- Personalschlüssel und Fachkraftquote: Der Personalschlüssel ist die wichtigste betriebliche Kennzahl für das Risiko- und Wertmanagement. Benötigt wird eine anonymisierte Übersicht der Personalstruktur (Köpfe, Vollzeitäquivalente, Qualifikationen und Betriebszugehörigkeit). Ein stabiler Personalschlüssel, der die gesetzliche Fachkraftquote sicher erfüllt, sichert den Heimbetrieb vor Belegungsstopps durch die Heimaufsicht und ist für finanzierende Banken das wichtigste Kriterium bei der Bonitätsprüfung.
- Wirtschaftliche Auswertungen: Die betriebswirtschaftlichen Auswertungen (BWA) der letzten drei Jahre sowie die dazugehörigen, testierten Jahresabschlüsse zur Verifizierung der Cashflows.
2. Objektdaten der Sozialimmobilie (Banken- und Investorenanforderung)
Parallel zu den Betriebskennzahlen fordert die finanzierende Bank zwingend alle baulichen und rechtlichen Nachweise des Gebäudes ein:
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- Grundbuch und Kataster: Ein aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate), die amtliche Flurkarte sowie ein aktueller Lageplan des Grundstücks.
- Bau- und Flächenunterlagen: Genehmigte Bauzeichnungen und Grundrisse aller relevanten Geschosse, eine umfassende Flächenaufstellung (Bruttogrundfläche/Nutzfläche) und die ursprüngliche Baubeschreibung.
- Miet- und Pachtverhältnisse: Der bestehende Pachtvertrag inklusive aller Nachträge, Vereinbarungen zur Wertsicherung (Indexierung) und Angabe der aktuellen Jahrespachtsumme.
- Rechtliche Rahmenbedingungen: Verbindliche Aussagen zu Denkmalschutz, Sanierungsgebieten oder bestehenden Erhaltungssatzungen.
- Nachweise und Gutachten: Ein gültiger Energieausweis (EnEV/GEG) für Nichtwohngebäude, aktuelle Fotos der Immobilie (Innen- und Außenansichten) sowie – falls vorhanden – bestehende Objekt- oder Standortgutachten.
- Stammdaten: Exakte Angaben zu Immobilientyp, Bettenzahl (Einzel-/Doppelzimmer), Baujahr und eventuellen Sanierungsjahren sowie der Grundstücksgröße.
Der nächste Schritt: Vorbereitung der Due Diligence
Sobald diese Unterlagen vollständig vorliegen, bilden sie das Fundament für die nächste Phase: die detaillierte Tiefenprüfung durch den potenziellen Käufer. Wie dieser Prozess aufgebaut ist, erfahren Sie auf unserer Spezialseite:
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